Ratgeber "Immobilie Scheidung"

In Österreich werden bei einer Scheidung ohne Ehevertrag grundsätzlich alle ehelichen Gebrauchsgüter aufgeteilt – und dazu zählen auch Immobilien. Der klassische Fall: Die Immobilie gehört beiden Partnern jeweils zur Hälfte. Dann gibt es mehrere Optionen. Die häufigste Lösung ist die Auszahlung: Ein Partner übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus. Dieser überträgt dann seinen Miteigentumsanteil. Ist eine Auszahlung nicht möglich, wird das Haus verkauft und der Erlös aufgeteilt. Wichtig: Die Aufteilung erfolgt nach dem Prinzip der Billigkeit – also fair und angemessen für beide Seiten. Dabei spielen Faktoren wie Kinderbetreuung, finanzielle Verhältnisse und Wohnbedarf eine Rolle.

Die Höhe der Auszahlung hängt vom aktuellen Marktwert der Immobilie ab – nicht vom damaligen Kaufpreis. Wenn beide Partner je zur Hälfte im Grundbuch stehen, bekommt der ausscheidende Partner grundsätzlich 50% des aktuellen Verkehrswerts. Aber Achtung: Von diesem Betrag werden noch die offenen Kreditschulden abgezogen. Ein Beispiel: Haus ist aktuell 400.000 € wert, Restschuld beträgt noch 200.000 €. Der Nettowert beträgt also 200.000 €. Die Auszahlung läge bei 100.000 € für den ausscheidenden Partner. Zusätzlich können Investitionen eine Rolle spielen, die ein Partner alleine getätigt hat. Deshalb ist eine professionelle Bewertung so wichtig – sie schafft die Basis für eine faire Berechnung, die beide akzeptieren können.

Eine neutrale Immobilienbewertung bei Scheidung sollte von einem unabhängigen Sachverständigen durchgeführt werden. Das kann ein zertifizierter Immobiliengutachter oder ein erfahrener Makler mit entsprechender Expertise sein. Diese Experten ermitteln den Verkehrswert – also den Preis, der am aktuellen Markt realistisch erzielbar wäre. Für die Bewertung werden verschiedene Faktoren berücksichtigt: Lage, Zustand, Ausstattung, Größe, Energieeffizienz und vergleichbare Verkäufe in der Region. Wichtig ist, dass beide Partner dem Gutachter vertrauen können. Am besten einigen Sie sich gemeinsam auf einen Experten. So stellt niemand die Bewertung später in Frage. Manche Gerichte verlangen bei Streitfällen auch ein gerichtlich bestelltes Gutachten – das kostet aber deutlich mehr als eine einvernehmliche Bewertung im Vorfeld.

Wenn beide Partner im Grundbuch eingetragen sind, gehört die Immobilie beiden je zur Hälfte – unabhängig davon, wer wie viel eingezahlt hat. Während der Trennungsphase haben beide das gleiche Nutzungsrecht. Niemand kann den anderen einfach rauswerfen. Für die Zeit nach der Trennung gibt es mehrere Optionen: Einer übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus. Dafür braucht es eine Einigung über den Wert und die Auszahlungssumme. Beide verkaufen gemeinsam und teilen den Erlös. Das setzt voraus, dass beide dem Verkauf zustimmen. Als letzte Option bleibt die Teilungsversteigerung – die kommt aber meist teuer und ist für beide ungünstig. Der beste Weg ist immer eine einvernehmliche Lösung. Dabei kann ein neutraler Makler oder Mediator helfen.

Wenn Sie ausziehen, während Ihr Ex-Partner weiter im gemeinsamen Haus wohnt, können Sie unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Das Prinzip dahinter: Sie verzichten auf Ihr Nutzungsrecht, während der andere es alleine nutzt. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich nach der ortsüblichen Miete für eine vergleichbare Immobilie. Allerdings gibt es auch die Gegenseite: Wenn Sie ausziehen, müssen Sie sich die gesparten Wohnkosten anrechnen lassen – etwa bei Unterhaltsberechnungen. Das Ganze ist also nicht so einfach, wie es klingt. Außerdem müssen weiterhin beide Partner die Kreditraten zahlen, solange beide im Kreditvertrag stehen. Die Bank interessiert Ihre private Situation nicht. Ohne klare Vereinbarungen wird das schnell kompliziert. Besser ist es, schon beim Auszug eine schriftliche Regelung zu treffen.

Sie haben grundsätzlich fünf Optionen. Erstens: Einer übernimmt die Immobilie alleine und zahlt den anderen aus. Das funktioniert, wenn die Finanzierung gesichert ist und die Bank mitspielt. Zweitens: Sie verkaufen das Haus gemeinsam und teilen den Erlös hälftig. Das ist oft die sauberste Lösung für einen Neuanfang. Drittens: Sie vermieten die Immobilie und teilen die Mieteinnahmen. Das kann sinnvoll sein, wenn die Marktlage ungünstig ist oder keiner verkaufen möchte. Viertens: Sie übertragen die Immobilie auf gemeinsame Kinder – das kommt aber selten vor. Fünftens: Die Teilungsversteigerung als letzter Ausweg, wenn keine Einigung möglich ist. Das ist aber meist die teuerste und ungünstigste Variante. Welche Option für Sie passt, hängt von Ihrer finanziellen Situation, den Kindern und Ihren Zukunftsplänen ab.

Die laufenden Kosten des Hauses zahlt derjenige, der drin wohnen bleibt. Dazu gehören Betriebskosten, Strom, Heizung, Hausversicherung und Instandhaltung. Aber: Die Raten für den gemeinsamen Hauskredit müssen weiterhin beide hälftig bezahlen – solange beide im Kreditvertrag stehen. Die Bank interessiert sich nicht für Ihre Trennung, sie will ihre Raten. Wenn einer nicht mehr zahlt, haftet der andere automatisch mit. Das kann Ihre Bonität ruinieren. Deshalb ist es so wichtig, mit der Bank zu sprechen und eine klare Regelung zu finden. Manchmal ist es möglich, einen Partner aus dem Kreditvertrag zu entlassen – dafür muss der andere aber die Bonität alleine nachweisen können. Diese Zahlungen haben übrigens auch Einfluss auf Unterhaltsberechnungen. Der im Haus lebende Partner hat einen Wohnvorteil, der ausgezogene Partner spart Wohnkosten. Das alles wird verrechnet.

Nein, das geht nicht – auch wenn es emotional noch so verständlich wäre. Die Ehewohnung steht unter besonderem gesetzlichen Schutz. Während der Trennungsphase haben beide Partner das gleiche Wohnrecht, unabhängig davon, wer im Grundbuch steht oder wer die Immobilie bezahlt hat. Sie dürfen die Schlösser nicht austauschen, kein Hausverbot aussprechen oder den anderen auf andere Weise am Betreten hindern. Das gilt sogar dann, wenn Sie Alleineigentümer sind. Nur in Ausnahmefällen – etwa bei Gewalt oder massiver Bedrohung – kann ein Gericht eine Wohnungszuweisung anordnen. Das bedeutet: Ein Partner muss vorübergehend ausziehen, bis die Situation geklärt ist. Aber das sind wirklich Extremfälle. In der Regel müssen Sie sich einigen, wer auszieht. Wer freiwillig geht, kann aber eventuell eine Nutzungsentschädigung verlangen.